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A Ata de condomínio enquanto título executivo

Análise dos requisitos de exequibilidade.



INTRODUÇÃO


Nos termos do número 1 do artigo 6º do Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de Outubro, “a acta da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições devidas ao condomínio ou quaisquer despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, que não devam ser suportadas pelo condomínio, constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte” – negrito e sublinhado nossos.

Sucede que, no âmbito da prática judicial, é relativamente frequente as acções executivas com base em actas de condomínio serem liminarmente indeferidas ou não alcançarem o sucesso pretendido.

De facto, nem sempre os condóminos ou as Empresas de Gestão e Administração de Condomínios têm o conhecimento suficiente para cumprir os requisitos de exequibilidade previstos no Decreto-Lei acima mencionado. Daí a pertinência da abordagem e da análise desta temática.



TÍTULO EXECUTIVO: REQUISITOS MATERIAIS


A exequibilidade das actas tem sido alvo de ampla discussão e proliferação a nível jurisprudencial.

Na verdade, fruto de diversos entendimentos, foi suscitada a questão de, se por um lado, apenas é conferida força executiva às actas em que se procede à aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano, e em que, simultaneamente, fixe a medida das contribuições devidas ao condomínio por parte de cada condómino, (isto é, que delibere o montante que cada condómino deve pagar e o prazo para o fazer), ou por outro lado se também é conferida força executiva às actas correspondentes a deliberações que atestem que determinado condómino tem dívidas ao condomínio.

Ora, salvo melhor opinião, não faz sentido negar a força executiva conferida à acta em que se delibere que, em determinado momento, um determinado condómino tem em dívida determinados montantes.

Com efeito, é frequente este tipo de actas reproduzir a soma dos montantes em dívida das actas anteriores, pelo que seria excessivamente oneroso para o Condomínio e para os condóminos cumpridores determinar a falta de título executivo, com o fundamento de que a acta de deliberação em questão apenas declara a existência da dívida e o seu montante, mas não constitui e determina, de forma pormenorizada, a sua causa.

Na verdade, fixando a acta a quantia em dívida, já existente, apurada e conhecida do condómino face ao Condomínio, deverá ser reconhecida força executiva a tal acta, porquanto, tendo sido atribuída força executiva através de disposição especial a este tipo de documentos, não corresponde à ratio da norma, negar essa mesma força através do fundamento acima mencionado, carecendo tal argumento de correspondência com a lógica inerente à acção executiva e ao título executivo.

Acresce que, sendo o pedido e a causa de pedir manifestamente incorporados no título executivo destas acções, não se afigura compreensível ou sustentável tal posição.

Ainda assim, sempre se dirá que para o Condomínio acautelar os seus direitos, deve discriminar a quantia em dívida, mencionado expressa e detalhadamente a natureza e origem dos montantes em dívida nas actas constitutivas.

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