IVA a 6% na construção - impactos do Acórdão do STA

A recente jurisprudência do Supremo Tribunal Administrativo veio abalar o regime fiscal da construção civil em Portugal, nomeadamente no que toca à aplicação da taxa reduzida de 6% de IVA às empreitadas de reabilitação urbana.

Até então, era entendimento generalizado — e amplamente praticado — que bastava que uma obra se localizasse numa Área de Reabilitação Urbana (ARU) para beneficiar deste regime favorável. A decisão do STA veio restringir esta possibilidade, exigindo a existência de uma Operação de Reabilitação Urbana (ORU) aprovada. Esta decisão tem implicações profundas para promotores, empreiteiros e para o próprio mercado da habitação.

1. O Acórdão do STA

Através deste acórdão uniformizador de jurisprudência, ficou assente que a simples localização de um imóvel numa ARU não é suficiente para a aplicação da taxa reduzida de IVA. Assim, passa a ser necessária também a comprovação de que a obra se insere numa ORU aprovada — ou seja, numa intervenção pública estruturada e formalmente reconhecida.

Isto significa que muitas empreitadas, até aqui abrangidas pelo regime de IVA a 6%, poderão ser reavaliadas pela Autoridade Tributária, com exigência retroativa da diferença para a taxa normal de 23%, num horizonte de quatro anos.

Este novo entendimento, pode ser aplicado em processos arbitrais e judiciais pendentes, o que gera uma insegurança jurídica significativa.

2. O Que é uma ARU e uma ORU?

• ARU (Área de Reabilitação Urbana): Zona delimitada pelo município, onde se pretendem implementar medidas de reabilitação do edificado e do espaço urbano. A sua existência por si só não implica ações concretas — é uma moldura legal.

• ORU (Operação de Reabilitação Urbana): Plano específico, aprovado e publicado, que define as intervenções a realizar numa ARU. Apenas com a aprovação de uma ORU se considera existir uma operação formal de reabilitação urbana.

3. Consequências para o Mercado e para os Agentes Económicos

Somos da opinião que o novo critério afasta-se do espírito do legislador fiscal, que pretendia promover a regeneração dos centros urbanos, a eficiência energética e o acesso à habitação.

Assim, a principal consequência do acórdão é o aumento imediato de 17 pontos percentuais no custo do IVA em muitas obras de reabilitação urbana, com efeitos retroativos. Isto traduz-se em:

• Impacto nos promotores: Potencial passivo fiscal elevado em obras passadas e aumento nos custos futuros, afetando margens e viabilidade de projetos.

• Impacto nos consumidores: Transferência do aumento de custos para os preços finais das habitações, pressionando ainda mais o mercado já inflacionado.

• Incerteza jurídica: Falta de previsibilidade e risco acrescido de litigância com a AT.

• Risco para investidores: Redução do atrativo de projetos de reabilitação urbana e afastamento de investimento privado.

A verdade é que a própria AICCOPN considera que esta decisão compromete objetivos nacionais e comunitários de sustentabilidade urbana e eficiência energética.

4. Conclusão

O Acórdão do STA representa um ponto de viragem na fiscalidade das empreitadas de reabilitação urbana, colidindo com as finalidades políticas e sociais do regime do IVA reduzido e impondo cautelas adicionais a novos projetos e receios a todos os intervenientes neste tipo de projetos em curso

As consequências desta decisão poderão ser extremamente nefastas, travando projetos, afastando investidores e promotores, aumentar preços e reduzir a dinâmica de regeneração urbana, deixando os centros urbanos uma vez mais ao abandono e degradação contínuos.

Urge, portanto, uma clarificação legislativa ou orientações administrativas que reponham o equilíbrio entre segurança jurídica e os objetivos de política pública que o regime de IVA a 6% procurava atingir – e que não penalizem ou comprometam projetos iniciados antes da prolação desta decisão suis generis e assaz questionável.