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  • asergioalmeida

Garantia de Obra na Empreitada

A crescente dinâmica do mercado imobiliário tem-se feito sentir em outros setores de atividade com ele relacionados, em particular no setor da Construção Civil de Obras Particulares.

Na verdade, a decisão entre construir, comprar ou remodelar um imóvel, acaba invariavelmente por depender da avaliação do custo das obras a realizar, e bem assim, das garantias que permitem oferecer conforto e segurança aos investidores.

Assim, é crucial para todos os interessados em realizar obras, sejam particulares ou investidores especializados, estarem informados relativamente aos direitos e proteção que lhes é conferida por lei.



Contrato de Empreitada

O Contrato de Empreitada está previsto no artigo 1207º do Código Civil sendo definido como o contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço.

Neste contexto, importa salientar que o Empreiteiro deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado, e sem vícios que excluam ou reduzam o valor dela.

Devido à dinâmica desta relação contratual, podem surgir diversos intervenientes ao longo da vigência do contrato como fiscais, coordenadores ou supervisores de obra ou até subempreiteiros.


O Empreiteiro

O investimento inerente a este tipo de contratos – tanto em termos de preço, como em termos de tempo – implica uma vertente de confiança cujo paralelo é difícil de encontrar no nosso tráfego jurídico.

Com efeito, desde logo importa atestar se o Empreiteiro está habilitado para realizar a obra em questão (através de alvará ou certificado).

Adicionalmente, é crucial que os aspetos fundamentais da empreitada sejam claramente definidos através do contrato, como o preço (e respetivas prestações ou autos de medições, e em qualquer dos casos, modo de pagamento) prazo de execução da empreitada (e respetivo cronograma), modo de execução da obra (projeto de execução), materiais utilizados (caderno de encargos e lista de materiais e mapa de quantidades), de modo a evitar litígios e contingências com prejuízos para todos os envolvidos.


Garantias

Sem prejuízo do que estiver estipulado no contrato de empreitada em questão, a nossa legislação prevê diversos, embora sequenciais, cenários perante a constatação de defeitos numa obra.

Se os defeitos puderem ser suprimidos, o Dono da Obra tem o direito de exigir do Empreiteiro a sua eliminação; se os defeitos não puderem ser eliminados, pode exigir nova construção.

Caso os defeitos não sejam eliminados, nem ocorra nova construção, o Dono da Obra pode exigir a redução do preço ou a resolução do contrato, e ainda em acréscimo a estas soluções, uma indemnização pelos danos que venha a ter com a mora no cumprimento por parte do Empreiteiro.


Imóveis destinados a longa duração: prazos

Não obstante as disposições do contrato de empreitada em causa, a verdade é que existem prazos legais que devem ser respeitados de modo a poderem ser exigidas responsabilidades ao Empreiteiro.

Na verdade, cumpre salientar desde logo que, no caso de imóveis destinados a longa duração (ou seja, se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração), o Empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao Dono da Obra ou a terceiro adquirente se no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos (incluindo nos materiais utilizados).

No que diz respeito à a denúncia dos defeitos, a mesma deve ser realizada dentro do prazo de 1 ano a contar do seu descobrimento por parte do Dono da Obra, sendo o prazo para o Dono da Obra para exigir o direito de eliminação dos defeitos igualmente de 1 ano.

Realce-se, no entanto, em ambos os casos, que o direito do Dono da Obra exigir a respetiva indemnização pela verificação ou persistência dos defeitos é de 1 ano a contar da denúncia – ou seja, o Dono da Obra dispõe de 1 ano a contar da respetiva comunicação para instaurar a ação judicial relevante.

Resta ainda mencionar que a responsabilidade objetiva consagrada no regime jurídico em causa, também é aplicável ao vendedor, quando este seja também construtor – ou seja, o construtor-vendedor também deve executar a obra em conformidade com o que foi convencionado e sem vícios, sob pena de ser considerado responsável pelo prejuízo causado.

Por último, uma breve nota para referir que nada obsta a que Dono de Obra e Empreiteiro acolham prazos de garantias convencionais, nomeadamente em conformidade com o previsto no Código dos Contratos Públicos, segundo o qual o prazo de garantia varia de acordo com o defeito da obra, sendo de 10 anos, no caso de defeitos relativos a elementos construtivos estruturais; 5 anos, no caso de defeitos relativos a elementos construtivos não estruturais ou a instalações técnicas; e 2 anos, no caso de defeitos relativos a equipamentos afetos à obra, mas dela autonomizáveis.


Conclusão

Torna-se evidente, pelo que acima se expõe, a importância da escolha de um Empreiteiro idóneo para uma relação contratual que, inevitavelmente, perdura no tempo, tanto em função do prazo de execução da obra, como também devido a vicissitudes que possam resultar da mesma.

Assim, sobressaem como momentos essenciais durante a vigência do contrato de empreitada tanto a entrega da obra, como a reação atempada à verificação de quaisquer defeitos.

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