O Peso do IMT nas Estratégias de Transmissão de Imóveis

O IMT continua a ser um dos fatores de maior relevância no planeamento de operações imobiliárias e societárias em Portugal. A sua aplicação — ou isenção — pode determinar a viabilidade ou o custo real de uma transação, especialmente em contextos de investimento, revenda, trespasse ou aquisição indireta de imóveis por via societária.

Neste artigo, analisamos três ângulos centrais: a isenção de IMT para revenda, a aplicabilidade do imposto no trespasse e os efeitos da aquisição de participações sociais em sociedades proprietárias de bens imóveis.

Com efeito, apenas através de uma análise comparativa das nuances destes regimes é que é possível compreender os impactos e os riscos e definir ou estruturar a operação em causa.

1. Isenção de IMT para Revenda: quando e como se aplica

De acordo com a alínea d) do n.º 1 do artigo 7.º do CIMT, as transmissões de imóveis adquiridos por sujeitos passivos de IRS ou de IRC, cuja atividade consista na revenda de imóveis, estão isentas de IMT desde que:

1. A revenda ocorra no prazo legal após a aquisição; e,

2. O imóvel não seja utilizado para outro fim que não a revenda (isto é, não pode ser arrendado, habitado ou explorado).

A isenção deve ser previamente requerida e devidamente documentada, demonstrando a inscrição na AT com o CAE de compra e venda de imóveis e o objetivo de revenda.

Atualmente, a revenda do imóvel deve ocorrer no prazo máximo de 1 ano quando não se trate de construção nova nem de revenda para arrendamento a custos acessíveis, conforme previsto no programa “Mais Habitação”.

A perda da isenção ocorre automaticamente se o imóvel não for revendido no prazo previsto ou se for dado outro uso, sendo o IMT exigido retroativamente, acrescido de juros compensatórios.

É importante salientar que o enquadramento pode variar conforme o tipo de imóvel (urbano ou rústico), destino da revenda e natureza do adquirente.

2. Aquisição de Sociedades com Imóveis: IMT em negócios indiretos

Em regra, a compra de participações sociais está excluída do âmbito do IMT. No entanto, há situações em que tal se verifica – os negócios transmissão indireta de imóveis.

Apesar de por vezes negligenciada, a verdade é que a aquisição de participações sociais em sociedades detentoras de imóveis sujeita a IMT pode acarretar consequências diretas e significativas nos custos e consequentemente na rentabilidade e interesse ou viabilidade dos negócios e operações em causa.

Na verdade, segundo o artigo 2º do CIMT há lugar ao pagamento de IMT sempre que estejam reunidos dois critérios cumulativos:

1. A sociedade adquirida seja proprietária de bens imóveis situados em Portugal, cujo valor represente mais de 50% do seu ativo;

2. A aquisição proporcione ao comprador o controlo de, pelo menos, 75% do capital social da sociedade (direta ou indiretamente, isoladamente ou em conjunto com cônjuges ou unido de facto).

Nestes casos, o negócio é tratado como se se tratasse de uma transmissão direta de bens imóveis, sendo a base tributável para efeitos de incidência do IMT o valor dos imóveis em causa.

Contudo, existem exclusões importantes: não há lugar a IMT se os imóveis forem afetos a uma atividade agrícola, industrial ou comercial, e não incluírem exclusivamente prédios para revenda.

Este regime visa evitar esquemas de evasão fiscal, procurando impedir que transmissões económicas de imóveis escapem à tributação via estruturas societárias.

3. IMT no Trespasse: a inaplicabilidade e outros impostos

O trespasse enquanto transmissão do estabelecimento comercial não está sujeito a IMT, por não implicar a transmissão de propriedade de um bem imóvel. Porém, a verdade é que implica Imposto de Selo a uma taxa de 5% e pode dar lugar a IVA.

4. Conclusão

O IMT, pela sua carga fiscal e pela variedade de situações em que se pode (ou não) aplicar, constitui um dos principais focos de atenção nos negócios imobiliários e societários em Portugal. Uma análise jurídica rigorosa e preventiva é essencial para evitar contingências, assegurar a legalidade das isenções aplicadas e otimizar a estrutura e custos das operações.